能用来做房产抵押贷款的房子，最关键的一点就是要有清晰、合法的产权，能够上市交易，并且不是法律禁止抵押的房产。

为了让你看得更明白，我把房子分成了“能抵押的”和“不能抵押的”两大类，你可以对照自己的情况看看：

可以抵押的房产类型

房产类型

具体要求与说明

个人普通住宅    最常见的一类，包括商品房、别墅等。要求有独立的不动产权证，产权清晰。银行一般对房龄有要求，比如不超过20年。    

商业用房    包括商铺、写字楼、商住两用房等。同样需要有独立产权，且通常用于企业经营或投资。其贷款额度（抵押率）通常比住宅低一些。    

其他合法房产    比如依法获得的国有土地使用权、符合转让条件的预购商品房（期房）、符合条件的在建工程等，也可以用来抵押。    

特殊情况的房产    即使房子目前还有按揭贷款未还清，只要满足银行其他条件，也可以申请二次抵押（即“二抵”）。另外，如果是共有房产（如夫妻共同财产），必须经过所有共有权人的书面同意才能抵押。    

不能抵押的房产类型

房产类型

不能抵押的原因

产权有问题的房产    这是硬伤。比如权属有争议的房子，或者依法被查封、扣押、监管的房子，都无法办理抵押登记。    

特定土地上的房屋    比如宅基地、自留地上的房屋，也就是常说的小产权房。由于没有国家颁发的正规产权证，法律禁止抵押，银行也不会受理。    

公益性和公共福利性房产    像学校、幼儿园、医院、养老院等为了公益目的成立的机构名下的房产（如教学楼、病房楼），是不得用于抵押的。    

特殊保护及待拆迁房产    例如列入文物保护的建筑、有重要纪念意义的建筑，以及已被公告列入拆迁范围的房产，都不能抵押。    

几点补充建议

除了房子本身，银行还会综合考察你的个人情况：

你的资质：要有稳定的收入来源、良好的信用记录，年龄和贷款期限加起来不能超过银行规定的上限（比如65岁或75岁）。

房龄和地段：银行对房龄（通常要求20-30年以内）和房屋地段也有要求，太老或位置太偏的房子可能会影响贷款额度甚至被拒贷。

最终决定权在银行：以上是通用规则，每家银行的具体政策会有细微差别。最稳妥的方法是，拿着你的房产证，直接去银行信贷部咨询一下，他们的答复最准确。